**實(shí)用：開(kāi)發(fā)商不按時(shí)辦產(chǎn)權(quán)證，如何維權(quán)？

　　房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，按《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，收房、入住并不代表已取得房屋所有權(quán)，取得房屋所有權(quán)的標(biāo)志是在房屋土地管理部門辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

　　圍繞著辦理產(chǎn)權(quán)證也是經(jīng)常發(fā)生各種糾紛的，有的項(xiàng)目購(gòu)房者幾個(gè)月就拿到了產(chǎn)權(quán)證，有的可能拖上一兩年，甚至****辦不了房產(chǎn)證。本文楊律師將介紹一下有關(guān)產(chǎn)權(quán)證辦理的幾個(gè)法律問(wèn)題。

　　問(wèn)題一：產(chǎn)權(quán)證該由誰(shuí)來(lái)辦理？購(gòu)房者能否自己辦理產(chǎn)權(quán)證？

　　通常來(lái)講，商品房的產(chǎn)權(quán)證是由開(kāi)發(fā)商代辦的。這個(gè)在商品房買賣合同中也會(huì)有約定，當(dāng)然辦理產(chǎn)權(quán)證并非開(kāi)發(fā)商的單方行為，還需要購(gòu)房者配合提供一些購(gòu)房者的資料，如果購(gòu)房者拒不配合提供，那不能辦理或延期辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任就是購(gòu)房者自己的事兒了。

　　那么，購(gòu)房者自己能不能辦理商品房的產(chǎn)權(quán)證？

　　理論上是可以的，但是有前提條件就是該房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)具備辦理了產(chǎn)權(quán)證的條件。簡(jiǎn)單說(shuō)這個(gè)條件是“住宅開(kāi)發(fā)商方面在住宅竣工之后，已經(jīng)備齊竣工驗(yàn)收合格證等資料到房管局辦理了整體確權(quán)手續(xù)（即開(kāi)發(fā)商已拿到俗稱的整體大產(chǎn)權(quán)證）。”

　　在符合條件的情況下，開(kāi)發(fā)商如配合提供相關(guān)手續(xù)，購(gòu)房者自行辦理產(chǎn)權(quán)證也是可以的。但如果房產(chǎn)項(xiàng)目有問(wèn)題，未通過(guò)驗(yàn)收合格、沒(méi)辦理整個(gè)樓房的整體產(chǎn)權(quán)證，那就可能造成爛尾項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)證就很難辦理了。實(shí)用法律知識(shí)

　　問(wèn)題二：開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證？

　　對(duì)于辦理房產(chǎn)證的時(shí)間問(wèn)題，****人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定如下：

　　由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

　　（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

　�。ǘ�）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

　　（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

　　關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，簡(jiǎn)單總結(jié)就是分以下幾種情況：

　　1、合同中有約定的辦理時(shí)間，按約定辦就行了；

　　2、合同沒(méi)有約定的，預(yù)售商品房從交付使用起90日之內(nèi)辦理；

　　3、合同沒(méi)有約定的，現(xiàn)房銷售的從合同簽訂之日起90日之內(nèi)辦理。

　　從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，在《商品房買賣合同中》開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在合同中約定比90日要長(zhǎng)的辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，180天、270天、甚至360天都有可能，往往是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目可能涉及銀行抵押等問(wèn)題，希望延長(zhǎng)房產(chǎn)在開(kāi)發(fā)商名下的控制時(shí)間。

　　所以，簽訂商品房買賣合同時(shí)購(gòu)房者要注意看一下合同條款。因?yàn)榘瓷鲜鲆?guī)定，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間如果有合同中約定，哪怕比較長(zhǎng)，從法律上看，開(kāi)發(fā)商按按約定的時(shí)間辦理就不算違約。

　　問(wèn)題三：開(kāi)發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證怎么辦？

　　如果不能按時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證，一般是開(kāi)發(fā)商原因造成的，不管是土地、房屋涉及抵押還是項(xiàng)目不能完成竣工驗(yàn)收，那都是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任了。

　　購(gòu)房者該如何追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任呢？

　　追究違約責(zé)任的方式有兩種選擇：一是繼續(xù)履行合同，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金；二是解除合同，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　1、如何確定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金呢？

　　剛才提到的****人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條同樣有規(guī)定“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”

　　這意思很簡(jiǎn)單：合同里約定的逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)，按約定標(biāo)準(zhǔn)賠償；如果沒(méi)有約定，可以按金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算賠償；如果能證明實(shí)際損失數(shù)額，也可以按實(shí)際損失主張。

　　不過(guò)從方便維權(quán)的角度講，楊律師建議還是盡量在簽約時(shí)明確約定比較合適的違約金標(biāo)準(zhǔn)，比如按房款的一定比例按日計(jì)算，盡量要高于銀行貸款利率。以便給開(kāi)發(fā)商更大的壓力。

　　2、什么時(shí)候能解除合同，如果解除如何要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任呢？

　　并不是開(kāi)發(fā)商只要一延期辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者就立刻擁有解除合同的權(quán)利，什么時(shí)候能解除合同，也要看合同約定和法律規(guī)定的情況。

　　****人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

　　依據(jù)上述規(guī)定，楊律師同樣建議在簽約時(shí)，對(duì)于延期辦理產(chǎn)權(quán)證多長(zhǎng)時(shí)間可以解約、如因此解約承擔(dān)什么標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任進(jìn)行明確約定。如果沒(méi)有約定，按上述規(guī)定延期一年后可主張解約賠償。

　　當(dāng)然，考慮到房產(chǎn)這些年一直增值，在實(shí)際入住后，很少有購(gòu)房者會(huì)選擇解約，通常會(huì)要求繼續(xù)履行，但是楊律師也要提醒購(gòu)房者注意兩個(gè)問(wèn)題：

　　一是如果開(kāi)發(fā)商辦理不了產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)該先查清楚房產(chǎn)項(xiàng)目是否有嚴(yán)重問(wèn)題，如果這個(gè)問(wèn)題嚴(yán)重到可能根本辦理不了產(chǎn)權(quán)證的程度，那早提出解約可能得到賠償?shù)臋C(jī)會(huì)還大一些。

　　二是開(kāi)發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證，如果交涉無(wú)果或長(zhǎng)期沒(méi)有進(jìn)展，購(gòu)房者即使不選擇解約，也可以及時(shí)起訴要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期的違約責(zé)任。不要把事情拖個(gè)幾年，那樣的話，將來(lái)即使想主張相關(guān)違約責(zé)任，也可能會(huì)涉及到時(shí)效超過(guò)的風(fēng)險(xiǎn)。